購入方法・手続きの流れ

パタヤ不動産の購入方法・手続きの流れは下記のような流れとなります。

パタヤ不動産購入方法・手続きの流れ

①タイの不動産サイトで物件をご覧ください

Hipflat（日本語版あり）や DDProprety（英語版あり）などのタイの不動産サイト調査します。

Hipflat 日本語版
https://www.hipflat.co.th/ja

DDProprety 英語版
https://www.ddproperty.com/en

②購入を希望するコンドミニアムを弊社にご連絡ください。

購入を希望するコンドミニアムがありましたら、弊社にご連絡ください。

③弊社から売主もしくは、売主側のエージェントに確認

タイでは、ネットに掲載している物件でも既に販売済みであったり、そもそも販売できないような物件も掲載されております。現在も販売可能かどうかを売主もしくは、売主側のエージェントに確認致します。

④購入可能な場合、購入の意思を提示します

現在も販売中の物件でしたら、購入の意思を売主もしくは、売主側のエージェントに提示します。

⑤物件価格の確認、登記手数料、諸税の売主買主の負担割合を確認

物件価格の確認、登記手数料、諸税の売主買主の負担割合を確認します。通常タイパタヤの不動産では、売主買主の折半が商習慣としては通例ですが、販売金額によって条件が異なりることもございますので、後々のトラブルにならないように弊社で詳細を確認を致します。但し、売主がタイ人の場合に多々見られる傾向ですが、後から条件を変更してくることもございますので、その際は弊社にて交渉致しますが、売主側の意見を尊重せざるをえない場合もございますので、ご了承ください。

⑥予約金を支払い売買契約を交わします

物件価格、登記手数料、諸税の負担割合が決定しましたら、予約金を支払い売買契約を交わします。一般的には予約金は、数万バーツから物件の20％など、売主側の指定となります。

⑦お支払いの準備をお願いします

物件価格、その他諸経費、弊社のエージェントフィー（物件価格３％）のご準備が完了しましたら、下記の流れに進みます。

物件の登記

ここからは、物件名義を『ご購入者（外国人）』と『タイ人及びタイ法人』名義で購入するかで２パターン発生します。

【１】物件名義を外国人名義で登記をする場合

※ここでいう外国人とは、タイ人、タイ法人以外の全ての方となります

【１−１】物件名義を外国人名義で登記をする場合は、タイの銀行での送金証明が必要となります。

したがって、お住まいの国からタイへの海外送金が必要となります。タイの銀行口座をお持ちなら、その口座にお振込後、タイ国内で処理が可能になります。こちら物件購入費用よりも多少多く送金していただいた方がその後スムーズに手続きを進めることが可能です。尚、タイに銀行口座をお持ちでない場合は、ご相談ください。

【１−２】タイの銀行にて物件残金のキャッシャーズチェックを購入

タイに着金した資金を売主に支払うためにタイの銀行にて物件残金のキャッシャーズチェックを購入します。諸費用（登記手数料、諸税、エージェントフィーなど）は現金でご用意ください。

【１−３】登記手続きを行います

登記当日に、そのキャッシャーズチェックと諸費用の現金を土地局にお持ちいただき、登記手続きを行います。こちらは弊社のスタッフが現地にて通訳も含めてサポート致します。

【１−４】土地局にて手続きが終われば購入者様の物件になります

土地局にて、登記手数料や諸税の支払い、売主に物件残額の支払いを完了しましたら、チャノード（権利証）、タビャンバーン、土地局発行の売買契約書を受領したら、全ての手続きは完了して、晴れて購入者様の物件になります。

※【１−２】から【１−４】までの手続きには、スムーズに進んでも約１〜２週間ほど掛かります。しかもタイは日本とは異なり、何事もスムーズに進まないことも多いのが現状です。最低２週間はタイでのご滞在が必要になりますので、ご了承ください。

【２】タイ人名義、もしくは弊社グループで登記する場合

タイ人名義、もしくは弊社グループの資産保有会社名義『Pattaya Fudosan Co.,Ltd. 以下、「Pattaya Fudosan」という』で登記をする場合

【２−１】弊社のタイの銀行口座にご送金ください。

こちらが難しい方は、弊社の日本法人の口座に送金も可能ですが、為替手数料と海外送金手数料として、2％いただいておりますのでご了承ください。

【２−２】タイの銀行にて物件残金のキャッシャーズチェックを購入

タイに資金が着金確認後、タイの銀行にて物件残金のキャッシャーズチェックを購入します。その他の資金は現金でご用意致します。タイへの資金着金には、弊社の日本法人の口座に着金後およそ２〜３週間掛かりますので、ご了承ください。

【２−３】土地局にて手続きが終われば手続きは完了

土地局にて、登記手数料や諸税の支払い、売主に物件残額の支払いを完了しましたら、全ての手続きは完了します。

【２−４】所有権預託契約書を発行します

Pattaya Fudosanで登記を行った場合は、Pattaya Fudosanと購入した物件の所有権預託契約書を発行しますので、書面にて契約を行います。

【２−５】弊社にて管理委託契約を行わない場合は書類を送付致します

下記にご案内がございますが、弊社にて管理委託契約を行わない場合は、チャノード（権利証）、タビャンバーン、土地局発行の正規の売買契約書をご購入様のご指定の住所に送付致します。こちらの書類は物件を売却する際に必ず必要な書類になりますので、厳重に保管をお願い致します。弊社にて管理委託契約を行う場合は、弊社にてお預かりすることは可能です。

【２−６】ご購入頂いた物件に30年賃借権登記が可能

ご購入様のリスクヘッジのオプションとして、ご購入頂いた物件に30年賃借権登記が可能です。費用としては、物件価格の２％程で可能です。弊社グループの資産保有会社は賃借権登記をすることによって、基本的にはその物件の利用する権利はなくなりますので、ご購入様のリスクヘッジになるかと存じます。所有権の売買はその状態（賃借権登記後）でも可能ですが、既に30年間使用権利のない物件を購入する買主が現れるとは思えません。

タイ人、タイ法人名義での購入についてのメリット

タイ人、タイ法人名義での購入のメリットは、ほぼどんな物件も購入可能で、外国人名義物件より安価で購入することが外国人に人気エリアになればなるほど可能になります。タイではコンドミニアム法で、タイ国内におけるコンドミニアムの51％以上がタイ人、タイ法人名義の登記が必要、外国人登記の枠は49％が以下と決まっております。つまり、100ユニットあるコンドミニアムでは外国人は49ユニットまでしか所有できないという法律になっております。タイ人、タイ法人名義の登記が100％ということは逆に可能です。

パタヤのような世界中から観光客が集まるエリアの好立地の人気物件では、外国人登記枠が常に不足しており、タイ人登記枠物件より高値で取引をされております。物件によりますが、10-20％程は高く取引されております。しかし、タイ人登記枠物件は、好立地の人気物件でもコロナ禍の影響や時には相続案件として、一部の投げ売り物件が散見されるのが実情です。出口戦略を見据えて、安価で物件を仕入れるならタイ人、タイ法人名義枠での購入の方が、投資対比用効果のパフォーマンスは上がります。

したがって、出口戦略を見据えずにご自身でのリタイヤメント用に長期保有をご検討している方以外は、タイ人、タイ法人名義での購入の方がメリット高いと思います。

物件管理費（管理組合法人へのお支払い）について

毎月のコンドミニアムの管理組合法人にお支払いする管理費についてですが、タイでは年に一回、管理費の支払いがございます。一般的な物件で月額50バーツ前後／㎡程度です。仮に30㎡の物件として月額1,500バーツ程度です。タイでの物件管理費は、非常に安価です。

物件運営管理について

ご購入いただいた物件は、弊社で運営管理を受託することが可能です。管理費のメニューについては下記になります。弊社では、現地でパタヤで賃貸物件の管理をしております。こちらあくまで販売とは別途契約になりますので、ご検討いただければと存じます。

■長期賃貸物件：1,000バーツ/月額

※入居が決定しましたら、別途賃貸物件エージェントに家賃の１ケ月分のフィーが必要になります。

■短期賃貸物件：2,000バーツ/月額

※清掃、チェックインアウト、キーの引渡し対応：800バーツ/1回
タイでの短期賃貸とは、１ケ月未満の賃貸のことを言います。
長期賃貸には発生しない、水光熱費、インターネット料金の支払いも弊社が代行して現地にて行います。Airbnbなどの送客ツールを利用して、稼働率を確保しております。

■空室物件：600バーツ/月額

※月２回の清掃、換気と動作確認
空室状態から契約時の賃貸金額で一年経過しても賃貸が付かない場合は、2年目より無料
但し、管理契約3年以上の物件に限ります。
賃貸物件で、何ヶ月も放置されているような物件には、数あるユニットの中で賃貸人はなかなか付きません。常に、管理の良い室内状態を維持することが賃貸を促すことになります。

全てのご契約は、各物件の管理組合法人に管理費などの支払いの滞納がないことが条件となります。
そして、マスターキー以外は、弊社が責任を持ってお預かりしますので、ご了承ください。

弊社との管理委託契約についてのメリット

弊社と管理委託契約物件は、賃貸中の室内に不具合が生じましたら、賃貸人より弊社に連絡、弊社の自社のエンジニアが現地視察、修理を行います。その際の出張料、技術料は一切発生せずに、部品代のみのご請求となります。

なお、緊急を要す修理に関しましたは、5,000バーツまでは弊社の判断にて行うことがございますので、何卒ご了承ください。

部品代のご請求に関しては、家賃との相殺となります。空室物件については、当初一年分の管理委託契約費用をお預かりします。こちらは日本円でのお支払い　が可能です。

よくあるご質問 FAQ

タイにおける固定資産税はございますか？: タイには固定資産税という名称はなく、プロパティータックス（土地及び建築物税）という名称になります。プロパティータックス（土地及び建築物税）は４種類に分類されており、それぞれ税率が異なりますが、投資用で日本在住者の方々が購入したコンドミニアムは、『民業用の土地及び建築物』に分類され、5,000万バーツ迄の物件には、土地局の評価価格の0.02%〜0.3％が毎年課税されます。税率の違いは、物件の運用方法によって異なっております。
タイには相続税はございますか？: タイでは、総相続金額が１億バーツ以上で相続税が発生します。税率は、１億バーツ以上の資産総額に対して１０％です。但し、配偶者控除の制度があり、配偶者は相続税が発生しないということになっており、抜け穴のある税制にはなっております。総相続金額が１億バーツ以下は、相続税はございません。
銀行融資にて不動産は購入可能でしょうか？: タイ国内において、外国人にも融資をしている金融機関はございますが、それなりにハードルがございます。タイ居住者で労働許可証をお持ちの方は一部優遇されております。
１）タイ在住者で労働許可証保持者の場合：
タイの『UOB銀行』が、融資活動をしております。基本的には、2年以上タイ国内企業に勤務の方であれば、物件価格の70％まで融資が受けれます。物件価格は300万バーツ以上で、融資期間は最大30年（65歳満年齢まで）、金利は６〜７％前後となっております。（2022年6月現在）但し、こちら対象物件だけでなく、融資受けられる方の属性も融資判断材料になりますので、上記全ての条件をクリアしても融資可能かは一概には判断できません。
２）タイ非在住者：
ノンバンクの『MBK Guarantee』が融資活動をしております。こちらは属性について都度確認となっており、物件価格の５０％まで融資が受けれます。物件価格は100万バーツ以上で、融資期間は最大10年（満70歳まで）、金利については、タイの通常の銀行金利から＋2.4％、タイ在住者でなくても可能となっておりますが、申し込みに来タイの必要がございます。銀行ローンに関しては、購入をご検討の方で、予約金をご送金頂いた方のみの対応とさせていただきます。尚、融資承認がおりなかった場合は、別途サポート費用としまして、３万バーツ（税込）を頂いておりますので、ご了承ください。
物件の瑕疵担保責任についてはどうなっているのでしょうか？: 新築コンドミニアムには瑕疵（かし）担保責任がついております。物件の躯体構造に関しては５年間、内装については引き渡し後１年間保障されます。こちら中古物件を期間内に購入しても引き継ぐことは可能です。
タイの土地の権利について教えてください: 工業団地などの一部の例外を除き、原則、外国人は土地を所有する事が出来ません。したがって土地付きの戸建てなどは、外国人名義では登記できないのですが、コンドミニアムに限っては、外国人名義での登録が可能となっています。借地権ではない、コンドミニアムの区分所有の場合は、建物が建てられているその土地の区分所有権も他タイ人と同様に守られています。したがって例えばコンドミニアムが老朽化したため、取り壊し更地を販売するという事になった際は、区分所有の割合に応じた土地販売分の利益分配を受ける事ができます。