本章では、第2章で解説した物件種別の理解をさらに一歩進め、「制度・法律」という観点からタイ不動産を整理していきます。
タイ不動産は、「価格」や「立地」だけで判断すると失敗します。なぜなら、日本とは異なり「そもそも買えないものが存在する市場」だからです。
つまり本章のポイントはシンプルです。
「買えるもの・買えないものを正しく理解すること」＝最大のリスクヘッジとなります。
外国人は土地を所有できない（原則）
タイにおいて、外国人は原則として土地の所有が禁止されています。
これは単なる商習慣ではなく、国家として土地を保護するための法律（外国人土地所有規制）によるものです。
このルールが意味すること
- 戸建住宅（土地付き物件）は原則購入不可
- ヴィラ・プールヴィラも「土地付き」であれば同様
- 「建物だけ所有」という概念は現実的には成立しにくい
つまり、日本人が、普通にイメージする不動産投資（戸建・土地）はそのままでは成立しません。
外国人が合法的に保有できる主な３つの方法
1.コンドミニアム（区分所有）を購入する
コンドミニアム（区分所有）を購入する前章でも説明の通りに、コンドミニアムは購入可能ですが、外国人比率は建物の延床面積の49％となります。
- 外国人でも完全所有権（フリーホールド）が取得可能
- 但し「外国人枠（49％）」の制限あり
2.リースホールド（借地権）にて保有する
土地・建物を「所有」ではなく「賃借」する形です。土地や建物を最長30年契約にて借り上げることが可能です。こちらは更新を前提とした契約も多く、30年+30年のような契約もあります。実質的に長期利用は可能ですが、あくまで所有権ではないことに注意したいところです。
実務上の注意点
- 更新は“保証されているわけではない”（契約次第）
- 将来売却時に評価が落ちやすい
- 金融機関の融資対象になりにくい
- 長期利用は可能だが、“資産としての強さ”は弱い
3.タイ法人を通じて所有
タイ法人を設立して法人名義で土地・不動産を保有するスキームです。
こちら前章でも触れた内容ですが、不動産を所有するためだけの法人やタイの事業法人にて不動産を所有する方法がありますが、タイの法人は51％がタイ人所有（株主）になっていないといけなく、実質的にはタイ人の持分が多くなるので、乗っ取りリスクはゼロではありません。
スキームとしては存在しますが、“安易に使うべきではない”上級者向け手法となります。
外国人は49％まで（FQとTQ）について
ここでまずは先に、FQとTQの説明をします。
- FQ＝Foreign Quota の略で、外国人名義枠物件のことをいいます。
- TQ＝Thai Quota の略で、タイ人名義枠物件のことをいいます。
タイでは、1つのコンドミニアム（建物全体）において外国人が所有できる割合は最大49％までと法律で決まっています。建物全体の専有面積ベースで計算しております。
勘違いしがちなのですが、現在TQの物件が必ず外国人が購入できないということではなく、全体のFQ枠が49％まで到達していない場合は、TQ物件からFQ物件に変更して登記できます。つまりユニットに紐づいているわけではなく、全体のFQとTQの割合から判断されます。
こちらを把握しているのは、各物件の管理組合事務所（タイ語で、NITI ：二ティといいます）になり、NITIに確認すればすぐにわかります。
パタヤのような外国人に人気の街のさらに人気物件は、FQが完成前に完売して、TQのみが販売している物件も見受けられます。
一方リセール物件でもFQ物件が出たらすぐに売れるという物件もあり、やはり外国人が購入するなら、FQ物件を購入しておく方が、将来的な資産価値という面ではベターです。
但し、ランニングの運用面だけを捉えるとFQ物件のリセール価格がどんどん上がっていくこともありますので、実際に賃貸運用をする場合には借りる人にとってみれば、FQでもTQでも関係ないことなので、実質利回りはTQの方がよくなります。FQ物件だからと言って、家賃設定を高くすることは現実的には難しいところです。
この章まとめ（本質）
タイ不動産で最も重要なのは、「買えるかどうか」という前提条件、そしてその次に重要なのが、「誰に売れるか（出口）」つまり、
- 土地は買えない
- コンドは49％制限
- FQは資産価値に直結
この構造を理解せずに投資すると、売れない不動産”を持つリスクがあるので、タイ不動産は「制度を理解した人だけが勝てる市場」です。
価格や利回りの前に、“その物件は本当に買えるのか・売れるのか”が重要です。
