パタヤの魅力
パタヤはタイの首都バンコクから南東に160キロメートルの場所にあるリゾート地です。東南アジアでも有数のビーチリゾートとして国内外からの人気が高く、毎年多くの観光客が訪れています。
治安が良いのもパタヤの魅力の一つです。
主要な観光スポット巡りだけでなく、パラセーリングやバナナボートなどのマリンスポーツを楽しんだり、ホテルでのんびりと過ごしたりとさまざまな楽しみ方ができる観光地です。
タイにはプーケットなどの多くのビーチリゾートがありますが、バンコクからの移動は基本的に飛行機になります。その点、パタヤはバンコクから陸路で行くことができます。
バンコクからパタヤまでのアクセスが良いため、気軽にリゾート気分を味わいに訪れることのできる観光地です。たとえ短い期間の旅行でも、バンコクの観光とビーチリゾートの両方を楽しむことが可能です。
パタヤ不動産の魅力
パタヤの不動産の賃貸需要は短期旅行者の滞在、ハイシーズンでの長期滞在需要、シラチャ周辺で多くの工場団地で働く人たちの賃貸需要、パタヤのホテルやサービス業に従事するローカルの需要と幅広い需要があります。
パタヤは1年を通じて温暖な気候で年間平均気温は28度です。タイの中でも年間の降水量が少ない地域で、季節は乾季・暑季・雨季の3つに分かれます。乾季は11月～3月、暑季は4月～5月、雨季は6月～10月です。ベストシーズンは乾季にあたる11月～3月の期間です。雨が少なく快晴で、シュノーケリングなどの海のアクティビティに最適な時期です。
また、パタヤでは年末年始に大きなカウントダウンイベントが行われ、町中がお祭りモードになります。
ファシリティが非常に豪華
パタヤのコンドミニアムの多くはファシリティが非常に豪華です。いくつもプールがあり、広いジムを備え、ビリヤードや卓球、サウナなども備わっている物件も多くあります。
そんな豪華なコンドミニアムが日本円で1,000万円を少し超えるくらいの価格から購入が可能です。街の中心から少し外れるエリアであれば500万円程度で購入することもできます。
ハイシーズンはロシア、北欧から多くの旅行者が長期のバカンスに訪れ、彼らに対しての賃貸需要も高まりますが、彼ら自体がパタヤの魅力に惚れ、多くの不動産を購入しているため、パタヤの不動産価格は大きく上昇しました。
さらには中国人のパタヤ旅行の大ブームが起こり、コロナ前はパタヤの街中は多くの中国人で溢れていました。そして当然のことながら中国人の多くがパタヤの不動産に投資を行ったため、パタヤの不動産の上昇を加速させたのです。
一部で投げ売りが起こっている
2020年に入り状況は一変します。コロナのパンデミックにより、2年間殆ど鎖国状態のようになり、海外からの旅行者は激減し、さらには2022年に入り、ウクライナ戦争が起こったことでロシア人、北欧からの旅行者が減りました。中国はゼロコロナ政策を推し進める中で、中国人の海外旅行は実質できない状況にあります。
旅行者が訪れないことで賃貸需要も激減し、賃貸収入が減ったことで不動産を手放すタイ人が増加しました。そしてパタヤに来たくても来れないロシア人や欧州の投資家、中国人投資家がパタヤの不動産を手放す動きが加速しました。
このような中で、パタヤの不動産の一部での投げ売りが起こっているのです。
①コロナ規制の解除
2022年7月1日よりタイへの渡航はほぼ制限がなくなり自由に行き来できるようになります。
今年に入り段階的に移動規制は解除されており、海外からの旅行者が徐々に増え始めていました。
7月1日からはマスクをつける必要もなくなりますので、さらに多くの旅行者がタイを訪れ、パタヤを訪れることになるでしょう。
パタヤのコンドミニアムは日本円で安い物件であれば500万円以下から購入できます。
世界的なリゾート地でありながら、非常にリーズナブルで不動産を買えますから、世界中の投資家の購入需要が改めて高まると考えられます。
② 空港からの高速鉄道
将来的にはドンムアン空港、スワンナプーム空港、ウタパオ空港のバンコク首都圏3空港を結ぶ高速鉄道が開通予定です。
日本からの多くの直行便が到着するスワンナプーム空港からパタヤ駅間は所要時間50分となり、非常に利便性が高くなります。
成田空港から東京駅までの時間を想像してください。
これだけの短時間で世界的なリゾート地に到着するとなれば、不動産としての価値は大きく上昇する可能性が高いわけです。
③ ウタバオ空港に中国各地からの直行便の再開
中国人になぜパタヤが人気があったのかと言えば、パタヤからもほど近い、ウタバオ空港に中国各地から多くの直行便が飛んでいたことも理由でした。
しかし、2020年以降、コロナ禍の中で直行便は全て止まりました。これにより中国人観光客が激減したわけですが、世界各国が規制緩和、規制解除を進める中で、中国も必ず規制解除を行います。
そうなれば中国各地からの直行便が再開されることになるでしょうから、中国でのパタヤブームが再度大きく盛り上がり、不動産需要の増加により、不動産価格は上昇する可能性が高いです。
④ 地政学的リスクを避ける富裕層
ウクライナ戦争で世界は改めて地政学的リスクを思い知ることになりました。
西欧諸国の規制によりロシア人の生活は様々不便になり、タイに旅行に来ていたロシア人のクレジットカードは使えないようになり、滞在するホテルの支払いもできなくなるようなこともありました。
ロシアに住むこと自体にリスクを感じ、多くの特に若い世代のロシア人が海外に住まいを移しています。ウクライナでも当然同じことが起こっています。この状況を見て、香港人、台湾人、さらには中国の富裕層もそれぞれの国の中だけで資産を持つリスクの高さを考え、今後、資産分散は加速することになるでしょう。
タイは外国人の誰もが簡単にビザを取得することができます。タイは敵対する国はほぼなく、ロシアとも友好関係にあり、タイ内でロシアのクレジットカードも早々に利用できるようになるようです。
年中気候が温暖で治安も良い世界的なリゾート地であるパタヤ。世界中の富裕層の資産が、分散先としてパタヤの不動産を保有するのは当然の流れとなり、不動産の需要の増加が、パタヤ不動産の価格の押し上げにつながると考えられます。
⑤ 賃料の大きな上昇が見込める！！
コロナ禍での世界中での移動規制により、パタヤも本当に一時期は閑散としていました。当然のことながらホテルもエアビーの価格も投げ売り状態になり、コンドミニアムの賃料も半値近くまで下落しました。
これが今は全く逆の現象が起こっています。賃料は確実に上昇してきています。観光客が戻ってきていますので、レストランやホテルや商業施設、店舗が再開されることで、そこで働く人たちがパタヤに戻り、賃貸需要は大きく増加しています。
現在の賃貸利回りは、高級コンドミニアムで4％程度ですが、以前の賃料水準まで上昇すれば、7％程度は十分に見込めます。
エアビーアンドビーで運用することが可能な物件を選べば、インバウンド観光客がパタヤに戻ってくることである程度の高い運用利回りも見込めることになります。
投げ売り物件を押さえることで、今のまだまだ観光客が少ない状況であっても利回りは6％程度は見込めます。観光客がパタヤに戻り、回転率が上昇すれば、利回りは8％程度まで上昇すると考えられます。
そしてホテル、エアビーの空室率が下がれば、宿泊料金は大きく上昇します。今はコロナ前の高値と比較すれば、ホテル代は半分程度まで下落していますので、もし元に戻ったとすれば利回りは10％を超えることも十分想定できます。
高い賃貸利回りが見込めれば当然ながら不動産物件価格も大きく上昇します。賃貸保有しつつ、エアビーアンドビーで運用しておけば、自分が使いたい時に使うこともできます。そして安定した高い賃貸利回りが出ていれば、買った価格よりも高値での売却が見込めます。ゴール戦略が明確に見込めるのがパタヤの不動産投資なのです。
ただし重要なポイントとして ” 立地・物件選定・購入する価格 ” この3点を確実に抑えることにあります。
不動産は立地が全て！！
パタヤの不動産の魅力は非常に高く、特に投げ売り物件を安く買うことができれば、投資としての妙味は大きいです。しかしパタヤの不動産の全てが良いわけではなく、買うべき物件は本当に限定されていると考えられます。
パタヤは大きなエリア全体での不動産開発が進み、中小デベロッパーも加わりたくさんのコンドミニアムが建てられています。中小のデベロッパーが作る案件はどれも似たような作りとなっており、不動産としての価値の差別化が難しく、更に本当に立地が良い物件でなければ、大きな価格上昇も見込めないと考えられます。
パタヤ市街の中心部に立つ、大手デベロッパーが作った、管理体制のしっかりした、築年数の浅い高層コンドミニアムに投資する物件は限定するのが無難だと思われます。
築浅の高層コンドミニアムになぜ限定すべきなのか？
ファシリティが非常に充実しているからです。本当に何処も作りが豪華で、屋上にインフィニティプールを備えた物件が多く、非常に豪華な共有施設を持ち、これだけで1,000万円以上の付加価値があるように感じられます。
そして共有施設が充実していることが差別化となり、より高い賃料、低い空室率が見込めるからです。街の中心部に立地していることで、エアビーアンドビーの需要も大きく見込めることになります。（エアビーアンドビーでの利用は物件によってできないもののありますので注意が必要です）
まとめ：パタヤ不動産魅力と投資を行うポイント
パタヤの不動産投資の魅力は十分理解できたかと思います。おさらいの意味を込めて改めて魅力と投資を行うポイントをまとめてみました。
パタヤ不動産の魅力
投げ売り物件が出ている
コロナ規制解除によりインバウンド顧客が戻ってきている
空港から高速鉄道が先々パタヤにつながる予定
世界の地政学的なリスクの高まりがパタヤ不動産の後押しになる
物件価格上昇・賃料の上昇が見込める
注意すべきポイント
立地が全て パタヤの中心に限定すること
築浅の高層コンドミニアムがお勧め
高い賃料を求めるのであればエアビーアンドビーが可能な物件を選ぶこと
ではどのようにすれば投げ売り物件を購入できるのか？
次のページから確認してみましょう！！