タイ不動産投資において、多くの日本人投資家が見落としがちなのが「出口コスト」です。
日本では「買値ー売値」で利益を考える方が多いですが、タイでは売却時に発生する税金・登記費用の影響が非常に大きく、想定以上に利益が圧縮されるケースがあります。
特にタイでは、
- 土地局（Land Office）での移転費用
- 売却税金
- 仲介手数料
- 外国人特有の送金関連コスト
などが存在し、「思ったより利益が残らない」というケースが少なくありません。
そのため、タイ不動産では「いくらで買うか」よりも、「いくらで売却できるか」 と 「その時いくら残るか」を理解することが極めて重要です。
タイ不動産の代表的な売却コスト
タイの不動産売買では、土地局にて所有権移転を行う際に、様々な税金・費用が発生します。
主なものは以下の５種類です。
項目
目安
Transfer Fee
登記手数料
２％
Specific Business Tax（SBT）事業税
3.3％
Stamp Duty
印紙税
0.5％
Withholding Tax 源泉税
条件次第
仲介手数料、
その他
1.Transfer Fee（移転登記料）２%
基本は「評価額 × 2%」
これは日本でいう「登記移転費用」に近い存在で、土地局で所有権を変更する際に発生します。
ポイントは、「売買価格」ではなく「政府評価額」ベースで計算されることがある点です。
誰が払うのか？
実は法律上、
- 買主負担
- 売主負担
- 折半
どれでも可能です。
つまり、契約で自由に決められる ということです。バンコクでは買主負担文化もありますが、パタヤでは後述する「パタヤルール」が強く存在します。
2.Specific Business Tax（SBT）3.3%
タイ不動産で最もインパクトが大きい税金
SBT（Specific Business Tax）は、不動産を営利目的で売却する際に課される税金です。実務上、多くの外国人投資家が売却時にこの税金対象になります。
計算は、売買価格 or 政府評価額の高い方 × 3.3%となるケースが一般的です。
なぜ 3.3％なのか？
内訳は、
- SBT本体：3.0%
- 地方税：0.3%
合計で 3.3% になります。
保有期間で免除になるケースもある
タイ人の自己居住用不動産などでは、一定保有期間を超えるとSBT免除となるケースがあります。
ただし外国人投資家は、
- 投資目的
- 賃貸運用
- 短中期売却
が多いため、実務上はSBTを前提に考えるケースが多いです。
3.Stamp Duty（印紙税）0.5%
ここは非常に誤解が多いポイントです。
SBTが発生する場合、通常は印紙税は発生しない
ここは非常に誤解が多いポイントです。
つまり、
- SBT 3.3%
- Stamp Duty 0.5%
を両方払うわけではありません。そのため、
「2% + 3.3% + 0.5% = 5.8%」
という単純計算は誤りになりやすいです。
本講座で重要なポイント
タイ不動産では、「税率を暗記する」より、どちらが適用されるか？を理解することが重要です。
4.Withholding Tax（源泉税）
ここが最も難しいポイントです。
法人と個人で全く違う
法人売主の場合、実務上「 約1％」として説明されることが多いです。ただしこれは簡略説明であり、厳密には利益計算等が絡みます。個人売主の場合非常に複雑です。
以下によって変動します。
- 政府評価額
- 保有年数
- 控除
- 累進税率
つまり、「源泉税＝1%」とは言い切れません。
実際どのくらいコストがかかるのか？
実務上の感覚値
外国人投資家向けの実務では、
タイミング
目安
購入時
約１％
売却時
約5.3％
程度を見込むことが多いです。
具体例
例えば、
- 1,000万バーツのコンドミニアム
- 為替：1THB＝5円
の場合、売却時コスト5.3% ＝ 53万バーツ、日本円換算で約265万円ものコストが発生します。
5.仲介手数料、その他
最後に、
- 不動産仲介手数料
- 日本に資金を戻す場合は、日本への送金費用
なども発生します。弊社では売却時の仲介手数料は5%となります。
つまり、「買値より高く売れた＝利益」ではなく、出口コスト控除後で利益が残るか？が極めて重要になります。
パタヤルールとは？
これはタイ不動産でも非常に面白い文化です。
パタヤ独自の商習慣
タイ全体では、
- SBTは売主負担
- Transfer Feeは折半
などがありますが、パタヤでは実務上、
「Transfer & Tax 50/50」
つまり、 １〜４の費用を全て折半するケースが非常に多いです。
なぜパタヤだけ？？
パタヤは外国人投資家市場が大きく、
- キャッシュ取引
- 投資売買
- 転売市場
が活発なため、「全部50/50でシンプルに」という文化が形成されました。
物件資料での表記
パタヤ物件ではよく、「Transfer & Tax 50/50」と記載されています。これは、「税金・移転費用は折半」という意味です。
この章で一番お伝えしたいこと
タイ不動産投資では、「買う時」より「売る時」の理解が重要です。
特に日本人投資家は、
- 利回り
- 値上がり
- 為替
に注目しがちですが、実際には
- 税金
- 土地局費用
- 仲介手数料
- パタヤルール
- 為替差損
によって利益が大きく変わります。タイ不動産は“出口戦略” を理解している人ほど失敗しにくいです。
特にパタヤでは「Transfer & Tax 50/50」文化があるので、買う前に 「売る時のコスト」を必ず逆算してください。日本人は購入価格だけを見がちですが、実は「売却時に何％消えるか」が非常に重要です。
